شراء شقة تمليك برهن عقاري قد يصبح قريبًا أكثر تعقيدًا. إليك السبب.

يمكن أن يكتشف المشترون المحتملون للمنازل الذين يراقبون الشقق السكنية قريبًا أن المقرضين العقاريين مهتمون بمبنى الشقة كما هم مهتمون بالمشتري.

سياسات الإقراض الجديدة للشقق السكنية التي ستدخل حيز التنفيذ في 3 أغسطس من فاني ماي وفريدي ماك - المؤسسات التي ترعاها الحكومة والتي تشتري الرهون العقارية المؤهلة في السوق الثانوية - تعني أن بعض عمليات الشراء قد تتطلب مزيدًا من التدقيق من قبل المقرضين. بينما يقوم المقرضون بالفعل بمراجعة جمعيات الشقق في كثير من الحالات، تتطلب السياسات الجديدة نظرة فاحصة على الشؤون المالية للجمعية، وتمويل الاحتياطي، وصيانة المبنى لبعض المعاملات.

تهدف التغييرات إلى التعرف بشكل أفضل على مباني الشقق التي تعاني من مشاكل مالية أو هيكلية وتقليل المخاطر التي يواجهها الملاك من تقييمات خاصة غير متوقعة أو رسوم جمعية أعلى، وفقًا لرسالة بتاريخ 18 مارس إلى المقرضين من فاني ماي.

ومع ذلك، يقول بعض الجماعات التجارية وخبراء القروض إن التغيير من المرجح أن يتسبب في تأخيرات في موافقات الرهن العقاري، وفي بعض الحالات، يؤدي إلى رفض الرهن العقاري إذا فشل مبنى الشقة في تلبية المعايير الجديدة.

قال ماكس سلايوسار تشوك، الرئيس التنفيذي لشركة AD Mortgage في فورت لودرديل، فلوريدا: "سيجعل [عملية التقديم] تستغرق وقتًا أطول بكثير وسيؤدي إلى الكثير من الطلبات غير المؤهلة". وقد أرسلت شركة الرهن العقاري خطابًا مؤرخًا 16 يوليو إلى الوكالة الفيدرالية لإدارة الإسكان، التي تشرف على فاني وفريدي، تحث الوكالة على تعديل أو تأجيل التغييرات.

قال سلايوسار تشوك: "يجب على المشترين توقع أن يكون من الصعب جدًا شراء شقة سكنية".

لم ترد FHFA على بريد إلكتروني يطلب تعليقًا.

تشتري فاني وفريدي قروض المنازل من المقرضين وتجميعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري للمستثمرين. إذا كان المقرضون يرغبون في بيع الرهون العقارية إلى فاني أو فريدي - ومعظمهم يفعل ذلك لأنه يحرر رأس المال لمزيد من الإقراض - يجب أن تفي القروض بمعايير معينة للتأمين، سواء كانت لشقة أو نوع آخر من المنازل.

عادةً ما تكون تكلفة شراء شقة أقل من شراء منزل عائلي منفصل. كان متوسط سعر الشقة أو التعاونية 380,000 دولار في يونيو، بزيادة 1.6% عن العام السابق، وفقًا لرابطة الوطنيين للعقارات. ويقارن ذلك بمتوسط سعر 446,400 دولار لمنزل عائلي منفصل.

اعتبارًا من عام 2023، كان هناك حوالي 8.6 مليون وحدة شقة في الولايات المتحدة بشكل عام، وفقًا لمسح الإسكان الأمريكي التابع لمكتب الإحصاء.

منذ الانهيار الجزئي لمبنى الشقق السكنية المكون من 12 طابقًا "تشامبلين تاورز ساوث" في سيرفسايد، فلوريدا، في 24 يونيو 2021، والذي أسفر عن مقتل 98 شخصًا، واصل المشرعون وصناع السياسة تشديد المعايير التي تؤثر على شراء الشقق وتمويلها.

أصدر المعهد الوطني للمعايير والتكنولوجيا، وهي وكالة حكومية تابعة لوزارة التجارة مكلفة بالتحقيق في حالات الفشل الكبرى للمباني، تقريرًا في 22 يونيو خلص إلى أن المبنى الذي يبلغ من العمر 40 عامًا كان يعاني من عيوب في التصميم والبناء منذ وقت إنشائه، بالإضافة إلى عقود من التدهور الذي ساهم في الانهيار. أظهرت التقارير المنشورة بعد الانهيار أن الجمعية السكنية قد أجلت العمل في الإصلاحات الكبرى بينما كانت تكلفة ونطاق المشروع قيد المناقشة.

أدى الكارثة إلى دفع الهيئة التشريعية في ولاية فلوريدا إلى إقرار إصلاحات في الشقق السكنية، بما في ذلك الفحوصات الخاصة للمباني القديمة، بالإضافة إلى متطلبات لمعالجة المشكلات الهيكلية المحددة وتمويل الاحتياطيات بشكل كافٍ للإصلاحات المستقبلية.

على الصعيد الوطني، شددت فاني ماي وفريدي ماك معايير التأمين على الشقق في الأشهر التي تلت انهيار سيرفسايد من خلال جعل المشاريع التي تعاني من صيانة مؤجلة كبيرة، أو إصلاحات حرجة، أو تقييمات خاصة معينة غير مؤهلة للرهن العقاري الذي سيساعدون في شرائه أو ضمانه. وقد تم تنفيذ التغييرات، التي تم تنفيذها في البداية كإجراءات مؤقتة، إلى حد كبير بشكل دائم في عام 2023.

هذا العام، في مارس، كشفت فاني وفريدي عن تغييرات إضافية. بعضها، مثل السماح لجمعيات الشقق بمزيد من المرونة في كيفية تأمين الأسطح، يهدف إلى المساعدة في تقليل التكاليف وتوسيع الوصول إلى تغطية التأمين للجمعيات.

أما الأخرى، فهي مصممة لتقليل المخاطر بالنسبة لمشتري المنازل والمقرضين. اعتبارًا من 3 أغسطس، فإن أحد تلك التغييرات يلغي المراجعة المحدودة أو المبسطة التي كانت متاحة لبعض مباني الشقق.

بدلاً من ذلك، ما لم يكن المشروع مؤهلاً للحصول على إعفاء - والذي يمكن أن يشمل بعض المشاريع السكنية الصغيرة - ستتطلب العديد من المعاملات مراجعة كاملة. وهذا يعني أن المقرضين سيقومون بإجراء تقييم شامل للشؤون المالية للجمعية السكنية، والاحتياطيات، وتغطية التأمين، وحالة المبنى قبل...