اقتصاد على شكل حرف K يظهر في سوق الإسكان: مبيعات الرفاهية ترتفع بينما يعاني المشترون لشراء المنازل الأولى.

تشير الأبحاث الجديدة إلى أن توفر المنازل المعروضة للبيع بأسعار أقل في تزايد، ولكن ذلك لا يعني أن المشترين يمكنهم تحمل تكاليفها.

انخفضت مبيعات المنازل المبدئية بنسبة 5.4% في مايو مقارنة بالعام الماضي، على الرغم من وجود 4.5% أكثر من المنازل المتاحة، وفقًا لتقرير من شركة العقارات زيلو. كانت القيمة النموذجية لمنزل مبدئي — المعروف بأنه الثلث الأدنى من الأسعار — 202,000 دولار على الصعيد الوطني في مايو، بزيادة قدرها 2.3% مقارنة بنفس الشهر في 2025.

وقالت كارا نج، كبيرة الاقتصاديين في زيلو ومؤلفة التقرير: "لدى مشترين المنازل المبدئية خيارات أكثر، وتخفيضات سعرية أكبر، ومنافسة أقل... لكن السبب المؤسف وراء تلك الميزة هو أن مشترين المنازل المبدئية إما غير مستعدين أو غير قادرين على شراء منزل".

وأضافت نج: "حتى مع انخفاض نمو الإيجارات، فإن التضخم يؤثر على أجزاء أخرى من ميزانيات الأسر، مما يجعل من الصعب الادخار لدفعة أولى".

في الوقت نفسه، ارتفعت مبيعات المنازل الفاخرة — تلك التي تقع في أعلى 5% من القيم وتبلغ قيمتها حوالي 1.9 مليون دولار على الصعيد الوطني — بنسبة 6.2% على أساس سنوي في مايو، وفقًا للتقرير.

كتبت نج في التقرير: "يعكس هذا النمط انقسامًا اقتصاديًا أوسع، حيث تدعم مكاسب سوق الأسهم الطلب في الفئة العليا بينما تؤثر تكاليف المعيشة المتزايدة على المشترين المحتملين للمنازل المبدئية".

بعبارة أخرى، يعكس سوق الإسكان اقتصادًا بشكل K الأوسع، وهو مصطلح يستخدمه العديد من الاقتصاديين لوصف الفجوة بين الأسر ذات الدخل المرتفع، التي تشهد مكاسب أقوى في الثروة والإنفاق، والمستهلكين ذوي الدخل المنخفض، الذين يواجهون ضغوطًا مالية بسبب تكلفة المعيشة.

بينما تباطأ نمو أسعار المنازل، وصل متوسط سعر المنزل القائم إلى مستوى قياسي بلغ 440,600 دولار في يونيو — بزيادة قدرها 49.2% مقارنة بشهر يونيو 2020 — وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. ويعتبر متوسط يونيو أعلى بنسبة 1.8% مقارنة بالعام السابق، وهو معدل نمو بعيد جدًا عن الزيادات السنوية ذات الرقم المزدوج التي شهدها سوق الإسكان خلال جائحة كورونا.

تساهم معدلات الرهن العقاري المرتفعة أيضًا في استمرار مشاكل القدرة على الشراء للمشترين المحتملين، وفقًا للخبراء. كانت متوسط سعر الفائدة على رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا 6.75% حتى يوم الأربعاء، وفقًا لموقع Mortgage News Daily. كانت المعدلات قد انخفضت لأقل من 6% في أواخر فبراير، ولكن بداية حرب إيران وظلال التضخم المصاحبة لها دفعتها أعلى.

قال داريل فيرويثير، كبير الاقتصاديين في شركة العقارات ريدفين: "يواجه المشترون أيضًا هذه المعدلات المرتفعة التي تقترب من 7% حاليًا، ولا يمكنهم تحمل الشراء بهذه المعدلات والأسعار العالية".

وأضاف فيرويثير: "افتراضيًا، إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى، لنقل، 5%، فإن ذلك سيجعل شراء منزل أكثر قدرة على التحمل بكثير". "ستشهد زيادة فورية في المبيعات وشراء المزيد من الناس ثم بيع المزيد من الناس".

"لكنني أعتقد أنه من غير المعقول في هذه المرحلة الاعتماد على حدوث ذلك"، قالت. "تبدو معدلات الفائدة وكأنها ستبقى مرتفعة لفترة أطول".

يمكن أن يكون تأثير سعر الفائدة على دفعة المشترين الشهرية كبيرًا. لتوضيح ذلك: ستحول معدلة 6.75% على رهن عقاري بقيمة 202,000 دولار إلى دفعة شهرية تبلغ 1,310 دولار كأصل وفائدة، وفقًا لآلة حاسبة الرهن العقاري من Bankrate. عند 5%، ستكون تلك القيمة 1,084 دولار، وعند 3%، ستكون 852 دولار.

تلعب معدلات الرهن العقاري دورًا أقل بالنسبة للمشترين في سوق الرفاهية، لأنهم "يمكنهم بيع الأسهم أو تصفية الأصول لشراء منزل دون الحاجة حتى للحصول على رهن عقاري في المقام الأول، أو إذا حصلوا على رهن عقاري، فقد لا يثنيهم سعر الفائدة المرتفع"، قال فيرويثير.

يمكن أن تؤثر الضرائب العقارية والتأمين، التي غالبًا ما تُدرج في دفعة الرهن العقاري الشهرية لمشتري المنزل، أيضًا على القدرة على الشراء، وفقًا للخبراء. كما ارتفعت هذه التكاليف بشكل كبير منذ 2019، وفقًا لشركة Cotality، المتخصصة في بيانات العقارات والتحليلات.

وفي الوقت نفسه، يهدف قانون ROAD إلى الإسكان في القرن الحادي والعشرين، الذي أصبح قانونًا في يوليو، إلى زيادة المعروض من المساكن. يجمع بين العشرات من التدابير التي تهدف إلى تشجيع بناء المنازل، وتوسيع الوصول إلى التمويل، وتقييد الشراء من قبل المستثمرين المؤسسيين الكبار.

ومع ذلك، قد يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن يرى المشترون الفوائد، وفقًا للخبراء. اعتبارًا من 2025، كان هناك نقص يزيد عن 4 ملايين منزل، وفقًا لموقع Realtor.com، ويقول العديد من الاقتصاديين إنه سيستغرق بعض الوقت لعكس ذلك.

في غضون ذلك، قد يعني القدرة على تحمل تكاليف أن تصبح مالكًا لمنزل التخلي عن مزايا اقتصادية أخرى، وفقًا لما قاله فيرويثير.

"أحد المآزق بالنسبة للشباب هو أنهم يجب عليهم اختيار..."