رئيس كوريا الجنوبية يستشهد بانهيار العقارات المثير في اليابان لدعم أجندة العقارات المحلية
استدعى الرئيس الكوري الجنوبي لي جاي ميونغ انهيار العقارات التاريخي في اليابان في أوائل التسعينيات، مما أثار المخاوف بشأن سوق العقارات في سيول بينما يستعد لتعديل الضرائب التي تهدف إلى استقرار قطاع الإسكان.
قال لي إن "عددًا غير قليل من الناس" يشعرون بالقلق من أن البلاد قد تواجه "عقود الضياع" اليابانية التي استمرت 20 أو 30 عامًا، وفقًا لترجمة CNBC. كان لي يشير إلى "العقود الضائعة" في اليابان، عندما تباطأ النمو بعد انهيار الأصول الحقيقية وسوق الأسهم. وأشار في مناقشة عامة حول سياسة العقارات يوم الخميس إلى أن سوق الإسكان في طوكيو "انفجر مثل البالون" في أوائل التسعينيات، حيث سعى لتسليط الضوء على سوق العقارات المفرط في كوريا الجنوبية.
وأضاف لي أن العقارات تمثل أكبر حصة من ثروة الأسر الكورية الجنوبية، حيث أظهرت البيانات أن كوريا الجنوبية من بين الدول التي تتركز فيها أعلى نسبة من ثروة الأسر في العقارات على مستوى العالم.
اعتبارًا من نهاية مارس 2025، شكلت الأصول الحقيقية 75.8% من أصول الأسر الكورية، مقارنة بـ 24.2% للأصول المالية.
يمتلك الرئيس الكوري الجنوبي تاريخًا في اتخاذ قرارات جريئة.
قبل الانتخابات الرئاسية لعام 2025، عندما كانت مؤشرات كوسبي بالقرب من 2,500، أفيد أن لي، الذي كان مرشحًا آنذاك، وضع هدفًا قدره 5,000 لمؤشر كوسبي خلال فترة ولايته من خلال التعهد بحل ما يسمى "خصم كوريا".
تجاوز مؤشر كوسبي لفترة وجيزة 5,000 في يناير 2026، بعد أكثر من ستة أشهر من توليه المنصب، وذلك بفضل انتعاش صناعة الرقائق المدعومة بالذكاء الاصطناعي.
حاولت حكومة لي توجيه ثروة الأسر بعيدًا عن قطاع الإسكان المفرط في النشاط إلى الأسواق المالية، وهي استراتيجية لم تنجح إلا جزئيًا.
يستقر مؤشر كوسبي الآن حول 6,700، بعد أن شهد تقلبات شديدة بسبب الاعتماد الكبير على الشركات الكبرى مثل سامسونغ للإلكترونيات وSK هاينيكس.
قال اقتصاديون لشبكة CNBC إن المقارنة مع اليابان تبالغ في تقدير الخطر الفوري.
أخبرت كانغ مين جو، كبيرة الاقتصاديين في كوريا الجنوبية واليابان في ING، CNBC قائلة: "أعتقد أن احتمال انفجار فقاعة الأصول الحقيقية في كوريا محدود".
وأضافت أن ظروف الإقراض العقاري كانت مشددة نسبيًا لعدة سنوات، وأن السلطات حافظت على رقابة صارمة على نسب القرض إلى القيمة ونسبة الدين إلى الدخل. "بينما كانت نسبة القرض إلى القيمة تصل سابقًا إلى 80%، فقد انخفضت إلى أقل من 40% وأقل في منطقة سيول."
تبلغ نسبة دين الأسر إلى الناتج المحلي الإجمالي في البلاد 90.14 اعتبارًا من 2024. على الرغم من أنها انخفضت من أعلى مستوى قياسي بلغ 98.67 في 2021، إلا أنها لا تزال ثاني أعلى نسبة في آسيا بعد أستراليا.
تعكس تعليقات لي المخاوف بشأن الارتفاع الأخير في أسعار الإسكان، بدلاً من كون فقاعة الأصول الحقيقية على وشك الانفجار، كما قالت كانغ.
هذه الرؤية تتشاركها أيضًا غاريث ليذر، كبير الاقتصاديين في آسيا في كابيتال إيكونوميكس، الذي قال إن "المخاوف من فقاعة تبدو مبالغًا فيها." وأشار إلى أن أسعار العقارات في سيول فقط هي التي ترتفع بسرعة، ولكن حتى في العاصمة، فإنها أعلى بنسبة 10% فقط عن المستوى الذي كانت عليه في يناير 2022. في مدن مثل بوسان، انخفضت الأسعار إلى ما يقرب من 80% من أسعار يناير 2022.
قال ليذر إن المخاطر على الاستقرار المالي محدودة أيضًا بسبب حقيقة أن المشترين يحتاجون لوضع دفعة أولى كبيرة، "لذا فإن مخاطر دخولهم في ملكية سلبية وتعرض البنوك لمشاكل صغيرة."
قال خبراء إنه بينما من غير المحتمل أن تشهد كوريا الجنوبية انهيارًا مزدوجًا في الأصول والسوق كما حدث في اليابان عام 1990، إلا أن البلاد تشترك في عدة خصائص مالية وديموغرافية مع اليابان.
قال ما تيي يينغ، كبير الاقتصاديين في أبحاث مجموعة DBS، إن كوريا الجنوبية لديها نسبة عالية من الائتمان إلى الناتج المحلي الإجمالي ورأس المال السوقي للأسهم، مشابهة لليابان قبل الانهيار، مما يجعلها معرضة لمعدلات أعلى، ائتمان أكثر تشددًا وصدمات عالمية.
لكن كوريا لا تشهد تدفقات رأسمالية كبيرة أو تقدير مستمر للعملة كما حدث في اليابان قبل سنوات قليلة من انفجار الفقاعة، مما يمنح بنك كوريا مزيدًا من المرونة في ضبط السياسة.
قال ما إن البنك المركزي استجاب أيضًا بشكل استباقي للتضخم وعدم التوازن المالي أكثر مما فعلت اليابان قبل انفجار فقاعتها.
بعد فترة من المضاربة المفرطة في العقارات والأسهم خلال الثمانينيات، شهدت اليابان انفجارًا في السوق المالية في التسعينيات عندما بدأت بنكها المركزي في رفع أسعار الفائدة في ديسمبر 1989، مما بدأ عقودًا من النمو البطيء.
— ساهمت جيني لي من CNBC في هذا التقرير.