قد تنهي القواعد الفيدرالية الجديدة فوائد الإسكرو للرهن العقاري لبعض أصحاب المنازل. الولايات ترفع دعاوى لحظرها.

تدور معركة قانونية حول قواعد فدرالية جديدة تتعلق بالحسابات التي تحتفظ بالأموال لدفع ضرائب الممتلكات والتأمين على المنازل.

قام عشرة من المدعين العامين للولايات برفع دعوى قضائية يوم الثلاثاء تهدف إلى إبطال زوج من قواعد مكتب مراقب العملة (OCC) التي تسمح لبعض المؤسسات المصرفية تحت إشرافه بتجاوز القوانين الحكومية التي تتطلب منها دفع فوائد على أرصدة حسابات الضمان. الدعوى الفيدرالية، التي تم رفعها في المحكمة الجزئية الأمريكية في أوريغون، تسمي كل من OCC والمراقب جوناثان غولد كمدعى عليهما.

أحد قواعد OCC الجديدة قد رسخت سلطة البنوك الوطنية والجمعيات الادخارية الفيدرالية في تحديد شروط حسابات الضمان، بما في ذلك ما إذا كان سيتم دفع فوائد أو فرض رسوم. القاعدة الأخرى تقول إن القوانين الفيدرالية تتفوق على القوانين الحكومية عندما يتعلق الأمر بمرونة البنوك المنظمة من قبل OCC في تحديد تلك الجوانب من حسابات الضمان. البنوك إما مرخصة من قبل ولاية أو الحكومة الفيدرالية.

أصدر OCC القواعد الجديدة في مايو، وأصبحت سارية المفعول في 18 يونيو.

قال سولومون مامن، محامي في شيكاغو ذو خبرة في قانون الخدمات المالية: "تسمح القواعد بشكل أساسي للبنوك المنظمة من قبل OCC بعدم دفع فوائد على حسابات الضمان للرهن العقاري".

لم يرد OCC على طلب للتعليق.

بالنسبة للعديد من مالكي المنازل، بالإضافة إلى المدفوعات الأساسية والفوائد كل شهر، تتضمن دفعة الرهن العقاري مبالغ تُودع في حساب الضمان. يقوم هذا الحساب بعد ذلك بدفع أقساط تأمين المنازل وضرائب الممتلكات، بالإضافة إلى تأمين الرهن العقاري إذا كان المقترض مطالبًا بحمله.

وفقًا لشركة ليريتا، التي تقدم بيانات ضرائب العقارات والفيضانات لمقدمي خدمات الرهن العقاري، فإن حوالي 80٪ من حاملي الرهن العقاري لديهم حساب ضمان. أما الذين ليس لديهم حساب ضمان فيدفعون التأمين والضرائب مباشرة.

تشير الدعوى الفيدرالية إلى أن مالكي المنازل يقومون بدفع مدفوعات شهرية لحساب الضمان، ولكن ضرائب الممتلكات وأقساط التأمين تُدفع عادة سنويًا أو نصف سنوي. وهذا يعني أن حسابات الضمان يمكن أن "تحمل أرصدة كبيرة طوال العام"، كما ورد في الدعوى.

لإعطاء فكرة، كان متوسط فاتورة الضرائب العقارية السنوية لـ 87 مليون منزل مملوك في الولايات المتحدة 4,271 دولارًا في عام 2024، وفقًا لتحليل من الرابطة الوطنية لمقاولي البناء. ومن المتوقع أن يصل متوسط تكلفة تأمين المنازل السنوية إلى 3,057 دولارًا بحلول نهاية عام 2026، وفقًا لموقع Insurify.com، وهو موقع لمقارنة التأمين.

هناك 14 ولاية وإقليم أمريكي لديها قوانين تتطلب دفع فوائد على أرصدة الضمان، وفقًا للدعوى. يعتمد مقدار ما يجب على البنوك دفعه من فوائد على الولاية.

على سبيل المثال، في رود آيلاند، يجب أن تكسب حسابات الضمان نفس الفائدة كحساب التوفير العادي، وفقًا للدعوى. في ماريلاند، يُطلب من المقرضين دفع فائدة سنوية بمعدل يعتمد على عائد سندات الخزانة الأمريكية لمدة عام واحد.

متوسط معدل الفائدة على حسابات التوفير التقليدية هو 0.63%، وفقًا لموقع Bankrate. بالمقارنة، فإن عائد سند الخزانة لمدة عام قريب من 4%.

يعتمد المبلغ بالدولار من الفائدة على كيفية قياس الولاية للمعدل المتوسط والاهتمام. على سبيل المثال فقط: قد يؤدي معدل سنوي قدره 0.63% مدفوع على 5,000 دولار إلى 31.50 دولارًا من الفائدة على مدار العام. عند 4%، يمكن أن تكسب نفس المبلغ 200 دولار سنويًا.

اعتمادًا على الولاية والمقرض، يتم إضافة الفائدة المكتسبة إلى الحساب أو دفعها. في بعض الحالات، قد يتلقى مالك المنزل أيضًا نموذج ضريبي — 1099-INT — يُظهر مقدار الفائدة المكتسبة، وهو خاضع للضريبة.

يجادل المدعون بأن OCC تجاوز سلطته في إصدار القواعد ويعتمدون على سوابق قانونية يقولون إنها تدعم موقفهم.

تقرأ الدعوى: "لقد عملت كل من الكونغرس والمحاكم مرارًا وتكرارًا على الحفاظ على الدور المركزي للولايات في حماية المستهلكين، بما في ذلك سن تشريعات لمنع محاولات البنوك الوطنية وجهة تنظيمها الحذرة، [OCC]، لتجاوز أو تقييد القوانين الحكومية التي تهدف إلى حماية المقترضين والمستهلكين الآخرين".

قال مامن إن البنوك المرخصة من قبل الدولة ليست متأثرة بشكل مباشر بالقواعد الجديدة لـ OCC. ومع ذلك، فإن بعض الولايات لديها ما يُعرف بقوانين "البطاقات الجامحة" ضمن قوانينها المصرفية التي تسمح لتلك البنوك باتباع النهج الفيدرالي.

في تلك الولايات، "إذا تم السماح لبنك وطني بفعل شيء لا يُسمح للبنوك المرخصة من قبل الدولة بفعل ذلك، فإنها تحصل على المساواة"، وفقًا لمامن.

ما إذا كان مالكو المنازل سيتوقفون فجأة عن كسب الفوائد على حساب الضمان الخاص بهم غير مؤكد، كما قال مامن.

"هناك بعض القرارات القضائية المتضاربة" في قضايا مختلفة.