رهان ترامب بقيمة 200 مليار دولار على انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري نجح. الحرب في إيران غيرت كل شيء.

أمر ترامب بقيمة 200 مليار دولار للهيئات الحكومية المدعومة (GSE) دفع معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% بحلول مارس 2026، ولكن استئناف القتال بين الولايات المتحدة وإيران أزال تلك المكاسب بحلول يوليو.

ارتفعت أسعار خام غرب تكساس الوسيط (WTI) بنحو 10% في يوم واحد، مما دفع أسعار الغاز فوق 4 دولارات وزاد من عوائد الخزانة، مما رفع معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها في زمن الحرب عند 6.75%.

يحذر الاقتصاديون من أن استنزاف احتياطي النقد البالغ 200 مليار دولار للهيئات الحكومية المدعومة قد يجعل نظام تمويل الإسكان أكثر عرضة للتراجع في المستقبل.

لا تنتظر: المحلل الذي توقع نجاح NVIDIA في عام 2010 قد كشف للتو عن أفضل 10 أسهم في مجال الذكاء الاصطناعي. شاهد القائمة الكاملة مجانًا الآن.

في 8 يناير 2026، وقع الرئيس ترامب أمرًا تنفيذيًا يوجه فاني ماي وفريدي ماك لنشر 200 مليار دولار من احتياطي النقد الموجود لشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. كان الهدف واضحًا: تقليص الفارق بين عائدات الخزانة لمدة 10 سنوات ومعدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، ودفع تكاليف الاقتراض إلى أقل من 6%. لعدة أسابيع، كانت الحسابات تعمل. بحلول أوائل مارس 2026، انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% للمرة الأولى منذ عام 2022. ثم تدخلت الحرب.

تتبع معدلات الرهن العقاري عائدات الخزانة لمدة 10 سنوات، بالإضافة إلى فارق يتسع عندما يطلب المستثمرون تعويضًا أكبر للاحتفاظ بالديون العقارية الحساسة للمدفوعات المسبقة. هاجم أمر ترامب التنفيذي الفارق مباشرة من خلال تحويل الهيئات المدعومة من الحكومة إلى مشترٍ أسير. كانت إصلاحًا ميكانيكيًا لمشكلة ميكانيكية، وقد حقق النتائج. استمرت المعدلات في التراجع بعد وقف إطلاق نار أولي في إيران في يونيو، وتحولت رواية الإسكان في الربيع من الشلل إلى ذوبان حذر.

ثم استؤنف القتال بين الولايات المتحدة وإسرائيل وإيران في يوليو. وانهار وقف إطلاق النار، وفقًا لكلمات صانعي السياسات الذين يراقبون تدفقات النفط اليومية. عكس ذلك السلسلة الكاملة التي أنفقت البيت الأبيض رأس المال السياسي لبنائها.

لا تنتظر: المحلل الذي توقع نجاح NVIDIA في عام 2010 قد كشف للتو عن أفضل 10 أسهم في مجال الذكاء الاصطناعي. شاهد القائمة الكاملة مجانًا الآن.

قفز خام غرب تكساس الوسيط بنسبة 9.3% في يوم واحد إلى 79.20 دولارًا للبرميل في 13 يوليو، بعد أن قضى خام برنت الربيع فوق 100 دولار للبرميل خلال الإغلاق الأولي لمضيق هرمز. تجاوز متوسط سعر البنزين الوطني 4.00 دولارات للجالون مرة أخرى في 20 يوليو، بزيادة قدرها 3.8% في أسبوع واحد. أدى ذلك إلى تغذية توقعات التضخم، مما غذى عائدات الخزانة لمدة 10 سنوات، التي تجلس حاليًا عند 4.60%، بزيادة قدرها 0.14% على مدار الشهر الماضي وقريبة من أعلى مستوى لها في 12 شهرًا.

تبع ذلك معدلات الرهن العقاري. بلغت ذروتها عند 6.75% في 13 يوليو، ثم تراجعت قليلاً إلى نطاق 6.54% إلى 6.74% عبر المتتبعات اليومية اعتبارًا من 21 يوليو، وهو أعلى مستوى منذ ما يقرب من عام. يبلغ متوسط فريدي ماك الرسمي الأسبوعي 6.55% للأسبوع المنتهي في 16 يوليو. لاحظ المشترون ذلك على الفور: انخفضت طلبات جمعية مقرضي الرهن العقاري بنسبة 2.7% مقارنة بالأسبوع السابق، مما أدى إلى انخفاضها عن وتيرة العام الماضي، حيث أشار جويل كان من MBA إلى المعدلات الأعلى كمسبب.

وضعت إريكا جيوفانتي من U.S. News سلسلة الأسباب بوضوح: "معدلات الرهن العقاري المرتفعة اليوم هي نتيجة انتعاش الحرب الأمريكية في إيران. أدى الصراع في الشرق الأوسط إلى ارتفاع أسعار النفط، مما يغذي التضخم في جميع أنحاء الاقتصاد." استنتاجها: "ستظل معدلات الرهن العقاري مرتفعة بسبب الضغوط التضخمية للحرب."

انهار الشعور العام للمستهلكين إلى 44.8 في مايو 2026، بانخفاض قدره 10.0% عن أبريل وأقل بكثير من عتبة الركود البالغة 60 نقطة. انخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى 4.09 مليون على أساس سنوي في يونيو، مقارنة بـ 4.19 مليون في مايو، مما جعل السوق عالقة في المنطقة الضعيفة المرتبطة بالمعدلات المرتفعة.

أخبر جيريمي هولمغرين من زيونز بانك مورتجاج المقترضين بتوقع استمرار التقلبات اليومية حتى يتضح الوضع الجيوسياسي، مشيرًا إلى أن المشترين الذين لديهم عقود يجب أن يفكروا في تثبيت معدلاتهم بينما يؤجل الراغبون في إعادة التمويل.

لا تزال زيلو تتوقع أن معدلات الرهن العقاري قد تنجرف نحو 6.4% بحلول نهاية عام 2026 إذا تم تخفيض تصعيد الحرب. هذا هو كل شيء في التجارة. كلما طال القتال في الشرق الأوسط، زادت المخاطر المدمجة في النفط، والخزانة، وفروقات الرهن العقاري. يحذر بعض الاقتصاديين من أن استنزاف الاحتياطي النقدي لفاني ماي وفريدي ماك البالغ 200 مليار دولار، والذي يمثل فعليًا احتياطيهم ضد تراجع الإسكان في المستقبل، قد يجعل نظام تمويل الإسكان أكثر تعرضًا في المستقبل. ستظهر المسح الأسبوعي القادم لفريدي ماك وبيانات مبيعات المنازل القائمة في أغسطس ما إذا كانت الزيادة في يوليو هي مجرد نقطة أو بداية مرحلة ثانية أعلى.

لا تنتظر: المحلل الذي توقع نجاح NVIDIA في عام 2010 قد كشف للتو عن أفضل 10 أسهم في مجال الذكاء الاصطناعي. شاهد القائمة الكاملة مجانًا الآن.

لأي استفسارات أو تصحيحات، يرجى الاتصال بـ editorial@247wallst.com.